ワタシが不動産投資に失敗した4つの理由

ワタシが不動産投資に失敗した4つの理由

不動産投資は、初心者の方であっても成功確率の高い優れた資金形成方法です。しかし、購入時に信頼のおけるパートナー(不動産会社や不動産コンサルなど)と出会えなかったり、最低限のリスクを把握していなかったりすると、思い描いていた未来から遠ざかってしまうことも……そこで今回は、不動産投資成功のコツを、失敗事例から学んでいきましょう。

CASE1.強引な営業トークによる物件買い増し

都内でワンルームマンション投資を行うDさんは、不動産会社が勧めてくれた物件で月々5,000円程度の収益を上げていました。莫大な利益というわけではありませんが、将来的な資産形成としては十分であり、満足をされていたそうです。
しかしある日、別の不動産会社から突然電話が。「不動産投資にご興味はありますか?」という問いに、「今、物件をひとつ所有している」とDさんは正直に答えました。すると営業マンは「ワンルームマンション投資ならリスク分散のために買い増しをしないとまずいです。ちょうど今、優良物件が出たところで、すぐに買わないと売れてしまいますよ」とトークを展開。その言葉を真に受けてしまったDさんは、ワンルームマンションの買い増しをしてしまいます。

成功が生んだ気の緩みが失敗につながる……



結果だけをみると、Dさんが行った“物件の買い増し”は悪手でした。一人目の入居者が退去した後、ワンルームマンションはしばらく空室となってしまいます。はじめに購入していたワンルームマンションは退去後もすぐに入居者が見つかっていただけに、この事態は予想外。結果、収支が赤字になってしまいました。営業を受けたときに買い急がず、付き合いのあった信頼のおける不動産会社に一度相談をしておけばよかったとDさんは後悔されているそうです。

ASE2.後から判明した多額のメンテナンス費

Aさんが不動産投資をはじめたのは1年前のこと。両親の遺産を元手に、資金形成をしたいと考えたのがきっかけでした。そこで、勤務先の不動産会社へと相談をしてみたところ、おすすめの中古ワンルームマンションがあるとのこと。予算との折り合いも付いたので、思い切って購入することを決断しました。
それからの1年は空室もほとんどなく、順調に賃貸収入が得られていました。しかし、ある日入居者から「エアコンが壊れている」との連絡が。調べてみると、10年以上前に設置されたものであり、交換が必要な状態でした。また、給湯器といった設備のほとんどが旧式であり、近い将来交換が必要になることが判明。せっかく家賃収入で得た資金が、メンテナンス代に消えることになってしまいました。

パートナーを代えることで堅実な不動産投資にチェンジ



思い返せば、Aさんが不動産会社から説明を受けた際には、現在の設備に関する説明はほとんどなかったそうです。「将来的にどのような支出があるか」といった点についてはあいまいにされ、あくまでも収益部分のみを強調するセールスを受けていたとのこと。この経験を基に、Aさんはパートナーとして別の不動産会社を選ぶことにします。その会社は収支計画表を再度作成し、Aさんに提案してくれました。また、今後起こりうるリスクなども分かりやすく説明してくれたため、今では堅実な不動産投資が行えているそうです。

CASE3.突然の入居率低下で収支が赤字に

5年前、Eさんは不動産投資として新築マンションを購入しました。当初は入居者もすぐに決まり、退去後にも募集をかければすぐに次の入居者が決まる状況でした。環境面や立地面などに優れていたのが幸いした結果です。
しかし、今年になってから入居者募集をしても問い合わせがほとんど来なくなります。Eさんは「引っ越しシーズンが来ればすぐに決まるだろう」と考えていましたが、4月を過ぎても未だ空室のまま。結果的に、数カ月の空室が続いて収支が赤字になってしまいました。

原因は管理会社の怠慢


どうして入居希望者が集まらないのか――その原因を探ろうと考えたEさんは、所有物件が不動産ポータルサイトでどのように表示されているのかを確かめることにしました。そこで、とんでもない事態に気付きます。なんと、誰もが知る大手不動産ポータルサイトで、Eさんの物件は満室状態として登録されていました。急いで管理会社に連絡を入れると、担当者が情報更新を失念していたとのこと。なお、この管理会社は不動産会社からの紹介です。Eさんは両社に強い憤りを感じました。しかし、多忙のEさんが今から管理会社を代えるのは難しく、結局今回の件は泣き寝入りとなってしまいました。

CASE4.表面利回りばかりに踊らされた結果



Kさんは不動産投資の情報をインターネットで勉強し、不動産会社へ相談をしました。そこでいくつかの物件情報を見せてもらったところ、非常に高い表面利回りの物件を発見。これはチャンスと考え、その場で購入を即決しました。
しかし、実際に運用をしてみると管理費や修繕費が思っていた以上にかかり、資金計画に狂いが生じます。数カ月経った段階で、当初の表面利回りとはほど遠い収益となってしまいました。また、退去時の費用などもシミュレーションしきれていなかったため、引っ越しシーズンには大きな赤字を抱えることになりました。

当たり前のことをしてくれない不動産会社こそが災いの元

思えば、購入時に不動産会社から出たのは表面利回りの話だけ。「実質利回りが重要」といった知識を知っていたにもかかわらず、つい目の前の利益に飛びついてしまったのです。「後から知ったことですが、優良不動産会社の場合は収支シミュレーションなどをきちんと出してくれるのが当たり前らしく……そもそも不動産会社選びの時点から自分の失敗ははじまっていたのかもしれません」。その後Kさんは不動産コンサル会社が主催するセミナーに通うようになりました。そこで、主催する会社の信頼性も確認できたとのこと。今では新たな気持ちで、不動産投資に向き合っているそうです。

信頼のおけるパートナーの存在が失敗を避ける最良の手段



ここまでの事例を見ていくと、失敗の要因は不動産会社選びにあったと考えられます。信頼のおける優良会社であれば、いずれも事前に防げた失敗といえるでしょう。
自社の利益ばかりを追求する不動産会社は、お客様に対してメリットばかりをアピールする傾向にあります。なかには、専門用語でまくし立てながら、相手の理解が得られていないにもかかわらず、契約を迫るような会社もあるそうです。こうした会社をパートナーに選んでしまうと、不動産投資初心者でなくても失敗の道に引きずり込まれてしまうことでしょう。

まとめ



不動産投資には少なからず失敗のリスクがあります。しかし、不動産会社や不動産コンサルといった専門家をパートナーにすることで、その確率は格段に下がるでしょう。ただし、今回ご紹介したとおり、なかにはおよそ“優良”とはいえない会社が紛れているのも事実です。不動産投資成功の第一歩は、信頼のおけるパートナー探しだと覚えておきましょう。

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