不動産投資が税金対策になる理由とは?

不動産投資が税金対策になる理由とは?

「実は不動産投資をはじめたんだ。節税にもなるからね」
知人や友人から、こうしたお話を聞いたことはありませんか? 不動産投資は、賃貸経営によって家賃収入(インカムゲイン)を得ることと、売却処分時に転売利益(キャピタルゲイン)を得ることが大きな目的です。しかし、収入だけではなく、支出を減らす

つまり節税にもつながる点も魅力と言われます。そこで今回は、不動産投資による節税対策の仕組みや考え方について解説します。

所得税の還付で節税

勤め先から支払われる収入を「給与所得」と呼びます。一方、不動産投資によって得る所得は「不動産所得」と言います。家賃収入はその代表例です。ただし、ここには必要経費が含まれているため、厳密には収入から経費を差し引いた利益分が不動産所得になります。これらを基本として、所得税がどのように節税できるかを見ていきましょう。
たとえば年間の課税対象給与が600万円、不動産所得が100万円だった場合を考えてみます。この例では、合計となる700万円に所得税がかかります。一方、不動産投資で100万円の赤字が出てしまった場合は、給与所得からこの損失を差し引くことができます(損益通算)。以下で、それぞれにかかる所得税額を比べてみましょう


課税対象税率控除額所得税額
500万円20%427,500円572,500円
700万円23%636,000円974,000円

条件によって税率は変わりますが、上記の例では課税対象が200万円違うだけで所得税額に約40万円もの差が生まれます。また、所得税額の低減に伴い、住民税も安くなります。

減価償却費の計上がポイント


このように、不動産投資での赤字は所得税・住民税の低減につながります。しかし、ここで気になるのがキャッシュフローの問題。「いくら納税額が安くなったとしても、手元に残るお金が少なければ意味がない」とお考えになる方もいらっしゃるでしょう。そこでポイントになるのが、減価償却という仕組みです。
不動産物件の建物部分は、初年度にすべて経費計上できません。耐用年数に応じ、分割で費用化する「減価償却」という方法が用いられます。この仕組みを使い、毎年の経費として計上すれば、現金の支出がなくても帳簿上は収支をマイナスにすることもできるのです。
ちなみに、建物は種類に応じてお法定耐用年数(建物を減価償却できる期間)が決められています。
 木(W)造:22年
 軽量鉄骨(LS)造:19年
 鉄骨(S)造:34年
 鉄筋コンクリート(RC)造:47年
上記の年数以内であれば、減価償却費の計上が認められ、節税が期待できます。

節税目的の不動産投資にはリスク・デメリットも


ここまでの解説を見ていくと、本来支払わなくてはならない税金が一定期間安くなる点に、大きな魅力を感じる方もいらっしゃるでしょう。しかし、不動産投資の目的を節税に設定するのにはリスクもあるので注意しましょう。以下は、その代表例です。
 赤字経営をあえて続けるのは金融機関からの心証を損なうおそれがある
 中古ワンルームや一棟アパートは減価償却の耐用年数が短く、短期間で経費計上額が下がる
 物価上昇によって金利が上がり、ローン返済額が増加する可能性がある
また、税制の改正によって、減価償却の効果はバブル期のように高くないというのが実情です。赤字を出しながら経営を続けるリスクと天秤にかけた場合、デメリットのほうが多いと考えられます。

あくまでも節税は“オマケ”と考える


賃貸経営については原則黒字化を目指し、安定した副収入を得るほうが大きなメリットを得られると言えます。ただし、不動産購入年については取得費用などがかさみ、収支上は赤字となるケースも多く、損益通算による節税効果が見込めるでしょう。とは言え、それはあくまでも一時的なもの――オマケ程度に考えるのが賢明です。

初年度の不動産赤字は節税の大きなチャンス

前項でご紹介した“一時的なもの”について、もう少し詳しくご紹介します。
不動産を購入した年は、特に節税がしやすいタイミングです。物件購入費用はもちろん、登録免許税や司法書士費用、不動産所得税、印紙税などは、すべて諸費用として経費計上が可能。これらを合計すると、初年度はほとんどのケースが赤字になります。
節税目的の不動産投資は、「赤字は初年度のみ」と目標を立てたうえであれば税制上の大きなメリットを受けられるので非常におすすめです。所得税の還付や翌年の住民税の減額を考えれば、魅力的な施策と捉えられるでしょう。

まとめ

冒頭でもご紹介したとおり、不動産投資の主な目的は安定収入と売却益にふたつです。納税額を減らすことばかりに固執して、本来の目的を見失っては身も蓋もありません。ただし、赤字が出てしまった場合には、節税によって損失を軽減できることは大きな魅力です。加えて、初年度についてはほとんどの場合で節税に役立つこともポイントのひとつ。これらは、不動産投資が優れた投資商品である由縁とも言えるでしょう。

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