不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資のメリット・デメリット
世の中にはさまざまな投資商品があります。そのなかで、不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか？ また、実際に投資を行うのであれば、デメリットについても理解しておく必要があります。そこで今回は、不動産投資のメリット・デメリットについてまとめました。
不動産投資のメリット
まずは不動産投資における代表的なメリットをいくつかご紹介します。
毎月の安定収入
不動産投資による収益は、働かなくても収入が得られる「不労所得」です。現在医療従事者として勤務されている方が、何らかの理由で退職をされたとしても安定的な収入が得られるのは大きなメリットといえるでしょう。こうした特徴から、不動産投資を私的年金として活用される方もいらっしゃいます。
計画的な資産形成が可能
不動産投資は他の投資に比べ、毎月定期的に収入が得られるという特徴があります。収入額の予測が明確なので、資産形成計画も立てやすくなるでしょう。たとえば、定年後までにいくらの家賃収入を作るためには、繰り上げ返済をいくらまですればいいのか？といった具体的な計算ができる点は大きな魅力です。
レバレッジ効果
不動産投資はローンの利用が一般的です。実はこの要素こそが、不動産投資の大きな利点。他の投資は原則、自己資金を元に進めなくてはなりません。一方、不動産投資はローンを用いることでレバレッジ効果（てこの原理）が得られます。現在100万円の資金しかないという方でも、3,000万円の物件を購入すれば、高い収益が期待できます。
リスクとリターンのバランス
他の投資との比較という点においては、リスクとリターンのバランスに優れていることも見逃せません。たとえばFXや株式は利回り10%以上を狙えるものの、元本割れのリスクも大きい金融商品です。言わばハイリスク・ハイリターンと言えるでしょう。一方、預貯金や債券などは元本割れのリスクが極端に低いものの、利回りは0.01%～10%。よほどの優良商品を見つけなければ、高い収益は望めません。その点、不動産投資は元本割れのリスクが少なく、利回りも4～9%が相場です。ローリスク・ミドルリターンの投資方法である点は、大きなメリットです。
所得税・相続税対策
不動産購入年は諸経費が発生するため、経費が多くなり赤字になるのが一般的です。ただし、不動産収入のマイナスは医療従事者としての給与所得へと合算できる仕組みがあり、結果として所得税の控除や、翌年の住民税減額につながります。
また、相続税対策として不動産投資を行っている方もいらっしゃいます。これは資産を現金で相続するよりも、不動産として受け継いだほうが税額を安くできるからです。
生命保険代わりとしての役割
不動産購入時には、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。この保険は、万が一所有者が亡くなってしまったり重病にかかってしまったりした際、ローンの債務免除が受けられるというもの。ご家族に残債は引き継がれず、毎月の家賃収入が残る仕組みです。このように、不動産投資を生命保険代わりとするオーナー様も近年増えています。
インフレリスクへの対応
2018年の時点で日銀が目標としていた物価上昇率は2%です。これが達成されるということは、現在持っている現金の価値が下がることと同じです。一方、不動産の価格や賃料はインフレと連動するため、資産価値が低下することはありません。
不動産投資のデメリット
メリットの多い不動産投資ですが、デメリットがないとは言えません。いくつか大業的なものをご紹介します。
空室による利回り低下
不動産を所有することで発生するのが空室リスクです。空室期間が長く続くと、当初予定していた利回りを下回ってしまう可能性も考えられます。そのため、不動産投資の際には空室が発生しにくい物件を選ぶことと、リノベーションなどによって物件の付加価値を上げるといった方法を検討しましょう。
環境変化による価値低下
国内の景気や情勢によって不動産は価値が変わります。そのため、購入時よりも価値が低くなる可能性もないとは言えません。物件探しの際は、土地や建物の状況だけでなく、そのエリア全体の将来までを予測しましょう。今後人口が増加し、賃貸需要が高まる地域であれば最適です。
換金性の低さ
不動産売買にはある程度の時間がかかります。そのため、投資物件を現金化しようと思っても、即日の対応は難しいと覚えておきましょう。ただし、不動産の流通量は年々増加傾向にあるため、適切な募集価格が設定できれば1カ月後に売却代金を受け取れる、というケースもあります。また、不動産会社が直接物件を買い取る不動産買取であれば、売却額は少なくなるものの、よりスピーディーな不動産現金化も可能です。
手続きの手間・時間が長い
売却だけでなく、購入の際も不動産には時間が必要です。同時に、各手続きに要する手間も少ないとは言えません。ただし、現在は不動産投資をサポートする業者も増えてきています。また、たいていの手続きは司法書士や税理士の先生に代行を依頼することも可能。初期にはある程度の手間暇がかかるものの、数年後にはほぼ手放しでの運営もできます。
天災・災害リスク
不動産に限ったことではありませんが、投資には天災・災害リスクが伴います。ただし、不動産の場合には火災保険や地震保険に加入してリスクヘッジとする方法もあります。また、購入時にエリアの災害状況・リスクをチェックしておくことも大切です。
デフレ・金利情勢によるリスク
不動産はインフレに強いものの、デフレ時には物件価値が下がる可能性があります。また、現在は低金利時代のため問題はありませんが、どこかのタイミングで高金利に傾くと返済金額が上昇する可能性も（変動金利適用の場合）。あくまでも予測には過ぎませんが、こうした事態も想定しておくことが不動産投資においては大切です。
まとめ
不動産投資にはリスクがないとは言い切れません。しかし、多くの方が投資商品として不動産を選ぶのには、そのデメリットを補って余りあるメリットがあるからでしょう。適切なリスクヘッジと堅実な運用を心がけ、将来の資産形成を目指してください。
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