不動産投資に最適!医療従事者×銀行融資はベストマッチ

不動産投資に最適!医療従事者×銀行融資はベストマッチ

不動産投資において、銀行融資を受けるのは成功への第一歩です。この際、医療従事者という立場は、他業種に比べて有利に働きます。こちらでは、医療従事者の方が金融機関での融資を受けて不動産投資をはじめる際のメリットをご紹介していきます。

そもそも銀行は融資をするのが仕事


私たちが不動産を購入する場合、収益用、居住用どちらであっても、基本的には金融機関からの融資を受けてスタートすることになります。融資を受けるのは難しいのでないかと思われがちですが、実はそんなことはありません。
そもそも金融機関の1番の仕事は、私たちに対して「お金を貸すこと」です。つまり、融資した金額の内の利息を主な収入とする金融機関は、私たちにお金を“貸したい”のです。

しかし、“貸したい”はずの金融機関が貸し渋りを行うときは、何かしらの理由があります。ずばり、その理由とは「貸し倒れリスク」です。
経済危機が起こった場合や、購入しようとしている物件の価値が低い場合も金融機関の貸し渋りは起こりますが、それもやはり「貸し倒れリスク」を考慮してのこと。銀行は貸したお金を回収できないリスクを感じると貸し渋ります。裏を返すときちんとお金の返済ができる人には積極的に貸したいということです。
社会的信用のある医療従事者は、金融機関から信用を得やすい職業です。その点で、一般的な会社員よりも不動産投資・運用に向いていると言えるのです。

医療従事者が高い信用を得られる理由とメリット

金融機関が融資を行う際に見るポイントは大きく2つ。「収入」と「職種」です。金融機関ははじめにこの2つを見て「この人に融資をしても大丈夫なのか」と判断します。
医療従事者の方の場合、職種が高評価となりやすく、他業種に比べアドバンテージがあります。これは病院などの医療機関が一般企業に比べて倒産するリスクが低いためです。一般的なサラリーマンの方が高給をもらっていたとしても、融機関目線で考えると医療従事者の方が融資を受けやすくなるのです。
さらに、信用力の高さは融資限度額や金利の面でも有利に働きます。お勤め先と収入次第では、一般的なサラリーマンより良い条件で、幅広く不動産運用を展開できる可能性があります。

・勤続年数や融資履歴に注意
いくら医療従事者が高い信用を得やすいといっても、融資には前提条件があることに注意しないといけません。
まずは勤続年数です。あなたが大手の医療関係企業に勤めていたとしても、勤続年数が1年程度では高い信用があるとは言い切れません。勤続年数が1〜2年の場合、金融機関からすると「まだまだ辞める可能性がある」というように見られてしまいます。少なくとも3年以上の勤続年数がないと、信用の土台に乗れない可能性もあると考えましょう。

また、勤続年数が3年を経過していても、やはり信用を得られないケースがあります。たとえば消費者金融の借り入れや高額なカードローンがあると、その点がマイナス評価につながることも珍しくありません。
ちなみに、借入をすべて返済していたとしても、完済日から5年間は債権の事実が個人情報機関に残ります。ここから元の信用を取り戻すのは一苦労です。せっかく積み上げた社会的信用を落としてしまうことになるので注意しましょう。

融資の際に知っておきたい物件評価額

高い信用のある医療従事者の方であっても、金融機関から思ったとおりの融資額を引き出せないケースがあります。その一例が、購入しようとしている物件の収益性が見込めない場合です。
不動産には「融資評価額」というものが存在します。これは、その不動産が運用によってどの程度の利益を生むかを基に算出される評価のことです。
いくら医療従事者の収入が安定しているといっても、そもそも購入物件の価値が低ければ不動産運用としては破綻する可能性が高くなります。そのような運用に対して融資を実行することは、金融機関側からしても大きなリスクを伴うのです。結果、金融機関は融資限度額を引き下げることになります。
なお、評価額は以下の方法で算出されます。そのうちの低い方の金額が融資限度額になります。

 積算評価法
融資評価額=(土地の価格×建物の現在の価格)×70%
 収益評価法
融資評価額=(家賃収入×空室率)-経費等

上記の方法により算出された金額を基に、金融機関は融資限度額を決定していきます。
大事なポイントなのでもう一度お伝えしますが、金融機関はリスクを感じる質の悪い物件には融資限度額を引き下げる、もしくは融資を実行しません。
分かりやすい例えで考えみましょう。もしあなたが後輩から「パチンコに行きたいのでお金貸してください!」と言われたらどうしますか? おそらく多くの場合「そんなことは自分のお金でやりなさい」と断るでしょう。金融機関から見た“質の悪い物件”とは、そのようなものなのです。
しかし逆に捉えると、融資額100%(販売価格の100%の金額)でかつ、低金利の融資を実行出来るような物件は金融機関が認めた物件ということになります。つまり優良物件を選定する上では、ひとつの判断材料になるのです。

優良物件の選定と将来設計がポイント

個人の適性が十分であれば、融資を受けること自体は基本的に問題ありません。医療受持者の方の場合、その適正が備わっているケースが多いと言えます。そのため、優良物件を探し出すことこそがもっとも重要なポイントです。
しかし、上記の条件に当てはまるような物件を探し出すには労力がかかりすぎるため、多忙な医療従事者には難しいかもしれません。また、「本当に安定した収入を得られるのだろうか?」「自分に適した投資金額が分からない……」という方も多くいらっしゃるかと思います。
このような場合には、物件探しや将来設計などをサポートしてくれる会社に相談するのが重要です。
会社選びのポイントとしては、ネット検索、実際の顧客の声を聞く、取り扱い物件を調べるなど、さまざまな方法があります。結論から言うと、実際気になる業者へコンタクトを取ることがもっとも早く情報が得られます。また、実際足を運ぶことで思いもよらないレアな情報を得られることも珍しくありません。

・まとめ
今回は、医療従事者と不動産運用の相性と金融機関の融資についてご紹介しました。上述した内容をご理解いただけたのであれば、あなたの不動産運用に対する知見は大幅に上昇していると思います。
一つひとつ重要なポイントを押さえていくことで、不動産運用の成功率は格段に高まります。本稿以外にも、不動産運用について大事なことをコラム内に記載しているので、ぜひ他の記事もご一読ください。

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